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Comprare casa all’estero? Ecco dove puntare e dove si guadagna meglio

investire-all-estero-640x342Nel 2014 sono state concluse 45.700 compravendite di immobili oltrefrontiera. Orientate, nel 77% dei casi, a ragioni di investimento. Per un giro d’affari complessivo che, nel solo 2014, ammonta a 6,4 miliardi di euro. L’8% in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Ed è un dato che continuerà a crescere. La previsione, diffusa da Scenari Immobiliari in un report pubblicato a fine 2014, parla chiaro: gli italiani tornano a investire nel mattone. Ma lo fanno fuori dai confini nazionali. Il 2015, infatti dovrebbe chiudersi con un ulteriore aumento del 5% delle compravendite oltre frontiera. Per un totale che, tra un anno, dovrebbe portare al raggiungimento della soglia record di 48.000 transazioni.

E mentre gli investitori italiani scappano all’estero, quelli stranieri approdano in Italia. Nei primi 3 mesi dell’anno, infatti, si sono registrati acquisti per un totale di oltre 2 miliardi di euro. Che dovrebbero raggiungere la cifra di 6 miliardi entro fine anno, con un incremento rispetto al 2014 di circa il 20%. Pareggiando il conto con i capitali i fuga oltre confine.

Si tratta di una tendenza che non ha precedenti. Ancor più significativa se rapportata sul lungo periodo. Rispetto al 2007, anno del boom edilizio in Italia, quando ancora la crisi economica non era nemmeno ipotizzabile, infatti, si è registrato un incremento di oltre il 75% (in quell’anno sono state portate a termine solo 26.100 transazioni d’acquisto). Mentre, dal 1998 a oggi, la percentuale di crescita arriva quasi a sfiorare la soglia del 200% in più rispetto alle 15.500 compravendite di quell’anno.

Ma dove conviene investire? Su quale paese è meglio puntare per massimizzare i guadagni e minimizzare le dispersioni (in tasse)? Quali fattori è bene tenere presenti prima di cercare casa all’estero? Of-Osservatorio finanziario, sulla base dell’analisi di Scenari Immobiliari, ha fatto il punto della situazione. Ecco come si suddivide attualmente il mercato. Dove gli italiani acquistano di più e perché. E dove, nel corso dei prossimi mesi, si potranno ottenere i profitti più alti.

Spagna
Il grosso degli investimenti degli italiani all’estero, svela Scenari Immobiliari, (il 23% circa del totale) si rivolge verso la Spagna. Con un incremento, negli ultimi 12 mesi, del 18% rispetto al 2013. Il fatto è che la crisi economica che ha piegato tutta Europa, qui ha inflitto i danni maggiori, soprattutto a partire dal 2009 quando, la bolla speculativa scoppiò portando a un inevitabile tracollo dei prezzi delle case. In soli 6 anni, infatti, il costo medio degli appartamenti si è ridotto drasticamente di circa il 45% (contro una riduzione media del 20-25% in Italia). E i danni sull’economia dell’intero paese sono stati devastanti. Come diretta conseguenza, infatti, sono falliti i grandi costruttori. Le agenzie immobiliari, anche le più importanti, hanno chiuso i battenti. E si stima che circa 600.000 immobili siano rimasti invenduti.

E anche se i prezzi delle case sono previsti in aumento per i prossimi anni, la ripresa delle attività, assicurano gli addetti ai lavori, potrebbe portare a buoni guadagni per chi decide di investire nel mattone iberico. Soprattutto di questi tempi, con i rubinetti del credito che, sembra, abbiano finalmente ripreso a erogare dopo anni di stallo. Le aree dove si possono concludere gli affari migliori sono quelle isnulari delle Canarie e delle Baleari. Dove la domanda, da parte della clientela italiana, è sostenuta anche dalle condizioni climatiche e sociali favorevoli. A Formentera, per esempio, una delle isole dell’arcipelago delle Baleari più belle e più gettonate dal turismo italiano, serve un investimento minimo di 1.500 euro al metro quadro, per una soluzione a due passi dal mare, e fino ad un massimo di 4.000 euro. Mentre a Minorca il costo medio massimo richiede sui 4.700 euro al metro quadro.

Meno costosa, invece, la zona della Spagna continentale. Caratterizzata comunque da un forte impatto turistico. Nella capitale, Madrid, infatti, va messa in conto una spesa media che al massimo sfiora i 4.000 euro al metro quadro. Barcellona, invece, richiede un costo di 3.700 euro. Qui, spiega ancora Scenari Immobiliari, si concentrano circa il 15% degli acquisti di clienti italiani. Con una preferenza per le soluzioni top di gamma. Mentre diverso è il caso di Valencia: bastano 3.400 euro al metro quadro per comprare casa.

USA
Nel solo 2014 ha attratto circa il 15% degli investimenti italiani. Il mattone a stelle e strisce, infatti, sta crescendo più delle attese. Gli ultimi dati relativi ad aprile e rilevati da Standard&Poor’s riferiti all’indice S&P Case Shiller (quello che misura l’andamento dei prezzi nelle principali venti aree metropolitane degli Stati Uniti) raccontano di una variazione positiva dello 0,9% rispetto al +0,5% del mese precedente. Per un totale del 5% su base annua contro il 4,6% atteso. Tanto che gli addetti ai lavori sembrano tutti concordi nel ritenere che la ripresa economica, almeno per quanto riguarda le principali aree urbane, sia trainata proprio dal mercato residenziale.

I principali ritorni, derivanti dall’affitto di appartamenti di proprietà, si possono ottenere nelle zone più turistiche, a cominciare da New York. Dove è possibile guadagnare un 2,5-3% medio al netto di tasse e fees previste dalla legge statunitense. Ma la prima meta turistica d’America che, nel solo 2014, ha accolto oltre 56 milioni di visitatori, offre per lo più soluzioni destinate a chi ha grandi capitali a disposizione. Le location più ambite, infatti, sono quelle che si sviluppano immediatamente a ridosso del Central Park, nel cuore dell’Upper Side di Manhattan. Per un investimento medio che può aggirarsi anche intorno ai 2 milioni di euro. In media, infatti, considerando tutta l’area metropolitana, per un appartamento è richiesto un costo che arriva a un massimo di 18.000 euro al metro quadro.

Spostandosi un po’ fuori dal centro, però, si possono concludere buoni affari anche nelle zone semi-centrali, soprattutto nel distretto di Brooklyn. I quartieri emergenti, come Carroll Gardens, nei pressi del ponte, vengono scelti soprattutto per le caratteristiche storiche e architettoniche degli immobili: le soluzioni più ambite sono i cosiddetti brownstone, le casette a schiera in mattoni. Anche se, stando alle informazioni diffuse da AvalonBay Communities, uno dei più grandi gruppi americani che opera nel mercato degli affitti, è nei prossimi mesi che il distretto offrirà le maggiori opportunità di investimento. Con circa 200 nuovi appartamenti che, si prevede, verranno costruiti nella parte sud-est di Brooklyn, che saranno caratterizzati da canoni di locazione a partire dai 2.4000 dollari al mese.

 

Fonte http://www.osservatoriofinanziario.it/of/newslarge.asp?id=2128&pagina=1

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