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I Motivi per investire in Inghilterra

Economia: sicura e stabile.
Il 2008 è stato l’unico anno di recessione nell’ultimo decennio.
Sistema legale: efficiente, certo e rapido.
Mercato immobiliare solido: la domanda eccede l’offerta.

  • Deficit 40.000 stanze nel mercato delle residenze sanitarie.
  • 1 albergo nuovo apre ogni 10 giorni.

Facilità di disinvestimento: 12 acquirenti per ogni immobile a Londra.
Facile da raggiungere: a poche ore di volo dall’Italia.
Rivalutazione del capitale: elevata.
Rendimento da affitto: elevato nel settore immobiliare commerciale.
Imposizione fiscale minima:

  • Nessun imposta in UK per acquisto immobili da non-residente.
  • Imposte societarie più basse nel G20: 20% ma 17% entro il 2020.

Perché investire con noi:

Investimento “Chiavi in Mano”: assistenza totale pre e post vendita
Broker valuta per: ridurre i costi nei cambi di moneta
Tributarista per:

  • Apertura società responsabilità’ limitata (LTD),
  • Apertura conto bancario
  • Dichiarazione redditi
  • Consulenza fiscale ad hoc
  • Avvocato: per consulenze legali e relazione precontrattuale in italiano
    Nessun costo durante l’investimento (solo la dichiarazione redditi)
    Prezzi accessibili: da £25,000 (c.a. €46,600)
    Forniamo studi di mercato e modelli operativi a sostegno degli investimenti

Perché investire in Immobili Commerciali?

Rendite più elevate rispetto a depositi bancari e obbligazioni

  • Rendite assicurate a lungo termine: locazioni medie di 7 e fino a 25 anni
  • Meno volatilità rispetto alle azioni
  • Assenza di correlazione con il mercato azionario/obbligazionario
  • Diversificazione del portfolio per ridurre il rischio

Commerciale o Residenziale?

Vantaggi degli immobili commerciali rispetto agli immobili residenziali
Immobili Commerciali Immobili Residenziali Cura dell’immobile Interesse degli inquilini Dipende dagli inquilini Sfratto d’inquilini Facile Più difficile Durata affitto 3-25 anni (media 6-7anni) 6-12 mesi Revisione affitti In incrementi predefiniti Dipende dal mercato Periodi vacanti Inferiori Superiori
RISCHIO Inferiore Superiore Volatilità Inferiore Superiore Rendita Superiore Inferiore

Tipologia di Investimenti Commerciali in UK

Tradizionali: (82% degli investimenti immobiliari commerciali nel 2015*)

  • Alternativi: (18% degli investimenti immobiliari commerciali nel 2015*)Uffici
  • Negozi
  • Immobili industriali

Alternativi: (18% degli investimenti immobiliari commerciali nel 2015*)

  • Residenze Sanitarie Assistite (RSA)
  • Alberghi
  • Alloggi per studenti

Quota di mercato degli immobili commerciali alternativi in aumento

  • 2013: 11%
  • 2014: 13%
  • 2015: 18%

 

Immobili Commerciali Alternativi e BREXIT

Se si svaluta la Sterlina:
Mercato Alberghiero:

  • Sarà più economico soggiornare in UK
  • Il numero di turisti internazionali aumenterà
  • Più britannici andranno in vacanza nel Regno unito

Mercato RSA:

  • Il numero di anziani aumenterà comunque
  • Il governo allocherà comunque più risorse al sistema sanitario nazionale

Qualia Care & Northern Powerhouse Developments

  • Società create nel 2016 ma…derivano da società fondata nel 2011 da 4 persone
  • A fine 2015 c.a. 350 dipendenti con fatturato 2015/2016 di c.a. £ 26 milioni
  • Storico: 13 progetti e 549 stanze di cui 429 unita in RSA
  • Qualia Care vende: RSA
  • NPD vende: hotel, alloggi per studenti, immobili residenziali

Modello Vendita RSA

AFFITTO ASSICURATO CONTRATTUALMENTE: 8%-10% fino a 25 anni
RIVENDITA/PLUSVALENZA ASSICURATA CONTRATTUALMENTE

Opzione esercitabile dall’Acquirente investitore

  • al 115% durante il 10° anno
  • al 120% durante il 15° anno
  • al 125% durante il 20° anno
  • al 125% durante il 25° anno

Opzione esercitabile dal venditore

  • al 125% durante i 25 anni esercitabile in qualsiasi momento

Possibilità di rivendere in qualsiasi momento a terzi
RENDITE
Annuali, pagate posticipatamente a qualsiasi conto bancario
La prima rendita può essere scontata dal prezzo
Acquistando con LTD, i dividendi non distribuiti non sono tassabili in Italia

Modello Vendita Hotel

AFFITTO ASSICURATO CONTRATTUALMENTE: 10% fino a 15 anni
RIVENDITA/PLUSVALENZA ASSICURATA CONTRATTUALMENTE
Opzione esercitabile dall’Acquirente investitore:

  • al 110% durante il 6° anno
  • al 125% durante il 10° anno
  • al 125% durante il 15° anno

Opzione esercitabile dal venditore

  •  al 125% durante i 15 anni esercitabile in qualsiasi momento

Possibilità di rivendere in qualsiasi momento a terzi
RENDITE

  • Annuali, pagate posticipatamente a qualsiasi conto bancario
  • Le prima o le prime due rendite possono essere scontata dal prezzo (dipende dal progetto)
  • Acquistando con LTD, i dividendi non distribuiti non sono tassabili in Italia

Perché investire in RSA in UK?

Tariffe pagate da autorità locali

  • Per il 50% di 480.000 residenti di RSA attuali
  • Nelle RSA Qualia la proporzione è di c.a. 70%/80%
  • Costa c.a. x 2.5 in meno rispetto a costi di residenza in ospedale (£225 giorno)

La popolazione sta invecchiando:

  • 50% dei residenti di RSA sono ultra 85enni (c.a.240,000)
  • Gli oltre 85enni aumenteranno del 113%, da 1.4 a 3.1 milioni tra il 2012-2032
  • La popolazione aumenterà solo del 13%, da 64 milioni a 72 milioni
  • Nuclei familiari composti da persone anziane singole
  • L’offerta è inferiore alla domanda: deficit di 40,000 camere
  • I residenti di RSA, aumenteranno del 2.4% annuo dal 2011 al 2040 (740.000)

 

Assistenza Governo e Finanziamento RSA

La legislazione “Care Act 2014” indica che le autorità locali:

  • Devono assistere RSA in difficoltà finanziarie nel tornare ad essere profittevoli
  • Non devono impostare tariffe non sostenibili a lungo termine

La finanziaria 25/11/15 prevede che le autorità locali possano:

  • Imporre un’imposta sociale fino al 2% della “Tassa Municipale”
  • Ricevere ulteriori finanziamenti di £1,5 miliardi nel 2019-20.
  • I residenti privati pagano fino al 50% in più rispetto alle tariffe delle autorità locali sovvenzionando i costi dei pazienti pubblici in alcune RSA.

Modello solido e innovativo Qualia

 

  • Mentre gli operatori più grandi migrano al sud in cerca di residenti privati
  • Qualia soddisfa la domanda per RSA finanziate da autorità locali nel nord
  • Il modello operativo Qualia è profittevole anche con il 100% di residenti pubblici
  • Acquista RSA in difficolta economiche in zone di alta richiesta odierna e futura
  • Acquista a c.a.£ 15,000 a camera con fondi di privati e ristruttura le RSA a livelli alti
  • La valutazione odierna (post ristrutturazione) è superiore all’opzioni di rivendita
  • Tra 10 anni il valore delle unità è superiore al valore del opzione di rivendita

Qualia non ha debiti per 2 anni:

  • 1° rendita nel prezzo, le altre pagate posticipatamente
  • Consolida il business nei primi due anni
  • Permanenza media residenti RSA infermieristiche 2 anni
  • Sostituiti poi da residenti privati
  • Residenti privati pagano fino a 50% in più rispetto a residenti pubblici

Benefici

  • Il venditore: crea un business che poi potrà rivendere a fondi o quotare in borsa
  • Gli acquirenti: percepiscono un rendita non realizzabile in Italia
  • I pazienti: vivono in condizioni dignitose in strutture all’avanguardia INVESTIMENTO ETICO

Perché investire in Hotel in UK?

Tasso di Occupazione e tariffa giornaliera per camera

2013 2014 2015 Occupazione 75% 77% 78% Tariffa giornaliera £80 £83 £86
Turismo:

  • Dal 2010 il settore economico in più rapida crescita
  • Tasso annuo di crescita del 3,8% fino al 2025.

N. Turisti:

  • In crescita per il 6° anno consecutivo
  • Un record di 36,7 milioni nel 2016
  • Aumenteranno col Brexit se £ si deprezza: incrementano i turisti e i residenti effettuano “stay-cations” (vacanza in UK)

N. di aperture di nuove camere d’albergo:

  • 2015: 14,000
  • 2016: 16,000
  • 2017: 8,000

 

Garanzie

 

  • Molto improbabile fallimento del costruttore
  • Non ha debiti: si finanzia con fondi privati
  • Società di gestione separata da società di vendita
  • Pazienti e tariffe pagate da autorità locali

Costruttori Solidi

  • Storico di vendite: 13 progetti dal 2011
  • 350 dipendenti e fatturato previsto di £35,000 2015-2016
  • Edifici costruiti e strutture operative
  • Sistema legale inglese e avvocato a tutela dell’investitore
  • Bilanci e modelli operativi: mostrano fattibilità commerciale
  • Studi di mercato: mostrano che la domanda supera l’offerta oggi e in futuro

Se fallisce società di gestione?

  • Prima del fallimento il venditore nomina altra società di gestione
  • Il venditore è responsabile per il reddito e delle opzioni di riacquisto

Venditore:

  • Riceve 90% dei profitti della società di gestione
  • Riceve profitto dalle vendite
  • Possiede la proprietà “freehold”
  • Possiede un attività profittevole

– £250,000 annuo WW

– £170,000 annuo CR

– £11,000 annuo HH

Se fallisce il venditore?

  • L’investitore rimane proprietario dell’immobile
  • Prima di fallimento l’intero progetto viene venduto ad altro acquirente ed il venditore esercita la sua opzione di riacquisto degli immobili.

Sistema Fiscale UK

 Anno fiscale: 6 aprile – 5 aprile
 Locatore applica una ritenuta alla fonte del 20%
 Dichiarazione all’ Agenzia delle Entrate (HMRC) per esenzione ritenuta alla fonte: – NRL (£200)
 Franchigia redditi da locazione: fino a £11,000 o £22,000 per coniugi
 Dichiarazione dei redditi UK (£300)
 Imposta di successione: 40% dopo £325,000 (c.a. €400.000)

Imposte Individuali UK

Acquisto di 1 Immobile commerciali da non-residenti = Nessuna imposta
Imposta di Reddito (Rental Income Tax) = 0
Rendita annuale inferiore alla franchigia pari a £11.000
Imposta di Plusvalenza (Capital Gains Tax) = 0
Per i non residenti nel Regno Unito proprietari di immobili commerciali
Imposta di Registro (Stamp Duty Land Tax) = 0
Prezzo dell’investimento immobiliare inferiore a £150,000
Tassa Municipale Commerciale (Buiness Rates) = 0 A carico del venditore contrattualmente

Aspetti Legali.

Avvocato qualificato in Italia in Inghilterra – sede a Londra
Relazione pre-contrattuale in lingua italiana prima dell’acquisto
Fondi per l’acquisto depositati nel conto clienti di B&M Law LLP

  • Saldo trasferito al legale del venditore all’ “Exchange of Contracts”
  • “Comple)on” della vendita pochi giorni dopo
  • “Undertaking” fornito dal legale del venditore

Se non si completa la vendita, I fondi vengono restituiti al cliente

Possibilità di registrare gravame a favore dell’acquirente presso il “Land Registry”

Concetto Possesso di Proprietà

“Freehold”: proprietà assoluta si ottiene acquistando la proprietà del terreno e dell’immobile
“Leasehold”: diritto di superfice e abitazione dell’immobile
Il freeholder vende il lease dell’immobile al leaseholder per un periodo determinato (99, 125 o 999 anni)
Contemporaneamente
Il freeholder affitta il terreno al leaseholder paga:

  • l’affitto del terreno (“Ground Rent”)
  • eventuali spese condominiali (“Service Charges”)

Nei progetti presentati i “ground rent” e “service charges” sono pagate contrattualmente dalla società di gestione degli immobili.

Aspetti legali – Contratti

 

  • Agreement for Lease: regola la vendita della proprietà “leasehold” con le “options”
  • Lease: termini e condizioni che governano il lease acquisito
  • Sub-lease: regola la cessione del “lease” dall’acquirente (con il consenso del venditore) ad un operatore affinché quest’ul3timo lo possa ri-affittare
  • Developer Call Back Option Deed: opzione di riacquisto del venditore
  • Developer Assured Buy Back and Sub Lease Extension Option Agreement: opzione di rivendita al venditore o estensione del lease

Procedura di Prenotazione e Acquisto

Invio: Modulo di prenotazione + copia passaporto + 2 bollette utenze ultimi 3 mesi.
Pagamento entro 48 ore:

  • Caparra: £500 deducibili dal prezzo
  • Spese Amministrazione + NRL: £600 (£400+£200), non deducibili dal prezzo

Invio documenti certificati all’avvocato entro 4- 5 gg +
Contratto + Termini d’ingaggio + Autorizzazione Comunicazioni Tramite la nostra società
Pagamento Spese accessorie, dopo controlli AML
“Exchange” – scambio di contratto preliminare (4-6 settimane)
“Completion” – rogito: qualche giorno dopo “Exchange” se il venditore è proprietario o al momento in cui il venditore diventa proprietario
Titolo di proprietà: c.a. 4-6 mesi

Spese accessorie

GBP (Sterline) 3.500 COMPRENSIVI DI:

  • Spese avvocato per rogito.
  • Spese registro proprietà.
  • Traduzione contrattualistica.
  • Controllo preparazione contratto di prenotazione.
  • Controllo preparazione contratto di affitto.
  • Controllo preparazione contratto di compravendita.
  • Assistenza in Italia ed in loco durante tutti i passaggi della compravendita fino all’atto.
  • Consulenza commercialista internazionalista per approfondire tutti gli aspetti della compravendita, dichiarazione redditi e pagamento imposte.
  • Sono compresi in questo prezzo anche tutti i servizi di agenzia e l’assistenza qualora la stipula volesse essere fatta via procura dall’Italia.

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